Quando un proprietario chiede "quanto posso guadagnare?", la risposta onesta è: dipende. Ma non è una risposta vaga — dipende da variabili precise, misurabili, e in buona parte controllabili.
I numeri che contano davvero
Il reddito di un affitto breve si calcola partendo da tre grandezze:
- ADR (Average Daily Rate): la tariffa media per notte incassata, al netto delle commissioni dei portali
- Occupazione: quante notti vengono effettivamente prenotate nel mese
- RevPAN (Revenue per Available Night): ADR × tasso di occupazione — il numero che misura la performance reale
Un bilocale a Trastevere con ADR di €120 e occupazione all'80% genera circa €2.880 lordi al mese. Un bilocale identico con ADR di €95 e occupazione al 60% si ferma a €1.710. La differenza non è l'immobile: è la gestione.
I costi da non dimenticare
Il reddito lordo non è quello che finisce in tasca. I costi principali da considerare:
- commissioni dei portali (tipicamente 15–20% per Airbnb, 12–18% per Booking)
- costi di pulizia (a carico dell'ospite o del proprietario a seconda della strategia)
- fee di gestione (se lavori con un property manager)
- utenze e consumabili
- manutenzione ordinaria
- tasse (cedolare secca al 21% o 26% a seconda dei casi, tassa di soggiorno)
Su un incasso lordo di €2.880, il netto realistico dopo tutti i costi si assesta tipicamente tra €1.600 e €2.100 — comunque significativamente superiore a un canone di locazione tradizionale sullo stesso immobile.
Confronto con la locazione tradizionale
Per un bilocale in buone condizioni nel centro storico di Roma:
- locazione tradizionale: €900–1.200/mese netti
- affitto breve ben gestito: €1.500–2.500/mese netti
Il gap aumenta con la qualità dell'immobile, la posizione e la qualità della gestione. Diminuisce quando la gestione è improvvisata.
Cosa sposta davvero i numeri
Non è l'appartamento più bello a guadagnare di più. È quello meglio posizionato in termini di:
- pricing: tariffe aggiornate quotidianamente in base alla domanda
- annuncio: testi, fotografie e posizionamento sui portali
- reputazione: rating alto genera più visibilità algoritmica e conversioni più alte
- operatività: check-in fluidi, pulizie impeccabili, risposta rapida agli ospiti
Un immobile mediocre gestito bene supera spesso un appartamento di pregio gestito male.
Come stimare il potenziale del tuo immobile
Per avere un'idea concreta prima di partire, considera:
- zona e domanda turistica: le aree centrali di Roma (Centro Storico, Trastevere, Prati, Testaccio, Monti) hanno domanda sostenuta tutto l'anno
- dimensione e tipologia: i bilocali sono il formato più richiesto — abbastanza spazio per coppie e piccoli gruppi, costi di gestione contenuti
- stato dell'immobile: fotografie professionali, arredi funzionali e ordine visivo fanno la differenza in fase di conversione
Il simulatore gratuito sul nostro sito ti permette di ottenere una stima orientativa in pochi minuti. Per un'analisi precisa — che tenga conto di stagionalità, concorrenza e potenziale specifico della tua unità — la consulenza gratuita è il passo successivo.