Property manager · Comune di Roma
Gestione affitti brevi a Roma: tu incassi, noi pensiamo a tutto.
Siamo il property manager a Roma per il tuo appartamento, la tua casa vacanze o il tuo B&B. Annunci, ospiti, pulizie, burocrazia e prezzi: le seguiamo noi per te. Tu vedi tutto dal portale proprietari e ricevi il bonifico il 12 di ogni mese.
- Un solo referente, dalla consulenza al rendiconto.
- Commissione sui ricavi: se l'immobile non incassa, non incassiamo neanche noi.
- Se affitti da privato con la cedolare secca, con noi la paghi solo sulla quota che incassi davvero.
85%
Occupazione media, ultimi 12 mesi
su tutti gli immobili gestiti
+45%
Ricavi lordi in media vs locazione tradizionale
sugli immobili che prima erano in affitto a lungo termine
2 min
Risposta media agli ospiti
messaggi e richieste, 7 giorni su 7
6+
Anni di esperienza
negli affitti brevi, dal 2019
Cosa fa un property manager per affitti brevi a Roma
Un affitto breve a Roma sembra semplice finché non lo gestisci davvero: messaggi a ogni ora, prezzi da rivedere, pulizie da incastrare, adempimenti che cambiano. Ogni dettaglio lasciato indietro diventa una recensione negativa o una notte vuota.
Un property manager prende in carico tutto il ciclo: prepara e pubblica gli annunci, gestisce calendario e tariffe, parla con gli ospiti in italiano e in inglese, organizza accessi e pulizie, tiene in ordine la burocrazia e ti rendiconta ogni mese. Agenzia, società di gestione, property manager: a Roma i nomi cambiano, il lavoro è questo.
Chiacchio Property Management lo fa dal 2019, solo nel Comune di Roma, con un principio semplice: pochi immobili, seguiti bene.
Co-host Airbnb o property manager: che differenza c'è
Il co-host ti aiuta su una parte del lavoro, di solito i messaggi o le chiavi, spesso su un solo portale. La gestione completa è un'altra cosa: un'unica responsabilità su annunci, prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione, adempimenti e rendiconto, su tutti i canali. Se vuoi restare tu al timone e ti serve una mano, il co-host può bastare. Se vuoi smettere di pensarci, ti serve una gestione completa.
Cosa include la gestione completa di affitti brevi e case vacanze
Un solo servizio, un solo referente. Ogni attività segue una procedura precisa, dal primo giorno al rendiconto del mese.
Annunci su Airbnb, Booking, VRBO, Expedia e prenotazioni dirette
Scriviamo un annuncio su misura per ogni portale, con foto curate e calendario sincronizzato tramite channel manager. Oltre ai portali raccogliamo anche prenotazioni dirette.
Prezzi e revenue management
Le tariffe non restano ferme: le rivediamo di continuo in base a stagione, eventi e andamento delle prenotazioni. Nella nostra esperienza, gli immobili presi in gestione che avevano una tariffa fissa rendevano il 20-40% in meno del loro potenziale.
Ospiti, 7 giorni su 7
Rispondiamo agli ospiti in media in 2 minuti. L'assistenza è in italiano e in inglese, 7 giorni su 7, anche di notte.
Check-in, check-out e registrazione degli ospiti
Ogni arrivo e ogni partenza seguono una procedura precisa. Verifichiamo il 100% degli arrivi e comunichiamo i dati tramite Alloggiati Web.
Pulizie e biancheria
Dopo ogni soggiorno la casa viene pulita e controllata con una checklist fotografica. La biancheria è professionale.
Manutenzione e imprevisti
Quando qualcosa si rompe, interveniamo in media entro 4 ore, con una persona sul posto. Coordiniamo anche la manutenzione ordinaria.
Portale proprietari e rendiconto mensile
Dal portale proprietari vedi in tempo reale prenotazioni, incassi e documenti. Ogni mese ricevi il rendiconto e il bonifico il 12.
Avvio e adempimenti
Ci occupiamo delle pratiche per partire in regola: codici identificativi, credenziali Alloggiati Web, contributo di soggiorno. Ne parliamo più sotto, in Burocrazia e tasse in breve.
Gestione di B&B e case vacanze a Roma
Non lavoriamo solo con chi affitta un appartamento da privato. Seguiamo anche B&B e strutture imprenditoriali: affittacamere e case vacanze gestite come attività, anche con partita IVA. Due dei nostri case study sono B&B da tre camere, a Furio Camillo e a Colli Albani, arrivati da un'altra gestione.
Per un B&B o una struttura imprenditoriale cambia la parte amministrativa: la SCIA presentata allo Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale, il CIR della Regione Lazio, i requisiti della tipologia scelta. Il metodo resta lo stesso: un referente, prezzi rivisti di continuo, camere controllate a ogni cambio, rendiconto chiaro. Con più camere aumentano arrivi e turnover, e una procedura precisa conta ancora di più.
Quanto costa la gestione di un affitto breve
Lavoriamo a commissione sui ricavi generati dall'immobile. Se l'immobile non incassa, non incassiamo neanche noi: è il modo più semplice per avere gli stessi interessi.
C'è poi un vantaggio che pesa su quanto ti resta: se affitti da privato con la cedolare secca, con noi la paghi solo sulla quota che incassi davvero. Non tutti i gestori lavorano così.
Cosa copre la commissione e cosa no
- Nella commissione
- annunci, prezzi, ospiti, check-in, coordinamento di pulizie e manutenzione, adempimenti, portale e rendiconto.
- Pulizie, biancheria e materiali di consumo
- li paga l'ospite con la tariffa di pulizia della prenotazione, non tu.
- Servizio fotografico e setup iniziale
- li anticipi tu e te li scaliamo dal compenso del primo mese di gestione.
La percentuale dipende dall'immobile e dai servizi di cui ha bisogno, per questo non la troverai in una tabella. Dopo la consulenza gratuita ricevi una proposta scritta entro 3 giorni, con la commissione e tutto quello che comprende, prima di firmare qualsiasi cosa.
Come leggere i preventivi dei gestori, e quali domande fare, lo spieghiamo in come scegliere un property manager.
Quanto può rendere il tuo immobile
Dipende da zona, metratura, stato della casa e strategia di prezzo. I nostri numeri:
85%
di occupazione media negli ultimi 12 mesi, su tutti gli immobili che gestiamo.
+45%
di ricavi lordi in media rispetto alla locazione tradizionale, sugli immobili che prima erano in affitto a lungo termine.
Sono medie. Ecco due casi singoli, con i numeri reali:
San Giovanni
Appartamento · Bilocale
Ricavo mensile
Occupazione
Rating ospiti
Ricavi lordi medi mensili. Prima: canone mensile di locazione. Dopo: media mensile durante la gestione Chiacchio. Occupazione e rating riferiti alla nostra gestione.
Furio Camillo
B&B · 3 camere con bagno privato
Ricavo mensile
Occupazione
Rating ospiti
Ricavi lordi medi mensili. Prima: con la gestione precedente. Dopo: media mensile durante la gestione Chiacchio. Occupazione e rating riferiti alla nostra gestione.
“In pochi mesi siamo riusciti a capire l'effettivo valore dell'immobile sul mercato degli affitti brevi.”
Sono ricavi lordi, non guadagni netti: per sapere cosa resta a te conta anche la tassazione (vedi Burocrazia e tasse in breve). Per una prima stima sul tuo immobile usa il simulatore di rendita; per i fattori che contano davvero leggi quanto guadagna un appartamento in affitto breve a Roma. Tutti i case study sono in Risultati.
Gestire da solo o con un property manager?
Se vivi a Roma, hai tempo e ti piace occupartene, puoi gestire un affitto breve da solo. Ecco cosa cambia, in concreto.
| Attività | Da solo | Con Chiacchio |
|---|---|---|
| Messaggi degli ospiti | Li gestisci tu, anche la sera e nel weekend | Risposta in media in 2 minuti, 7 giorni su 7, anche di notte |
| Prezzi | Li aggiorni quando riesci | Revisione continua in base a stagione ed eventi |
| Check-in e registrazione degli ospiti | Sei tu a doverci essere, o a organizzare chi c'è | Procedura precisa e verifica del 100% degli arrivi |
| Pulizie | Cerchi e coordini chi le fa | Turnover con checklist fotografica e biancheria professionale |
| Guasti | Trovi tu il tecnico, quando puoi | Intervento in media entro 4 ore, con una persona sul posto |
| Burocrazia | CIN, Alloggiati Web, contributo di soggiorno a tuo carico | Le seguiamo noi per te |
| Controllo | Fogli di calcolo ed estratti dei portali | Portale proprietari e rendiconto mensile |
| Costo | Nessuna commissione, ma il tuo tempo | Commissione sui ricavi: se non incassi, non incassiamo |
Il punto non è se puoi farlo da solo. È quanto ti costa farlo, in ore e in prezzi lasciati fermi.
Come lavoriamo
Consulenza e analisi
Trenta minuti, gratis e senza impegno, online; se preferisci, anche di persona con un sopralluogo nell'immobile. Guardiamo zona, immobile e obiettivi e ti diciamo con franchezza se e quanto può rendere. Entro 3 giorni ricevi una proposta scritta.
Avvio
Pratiche, servizio fotografico, annunci, canali di vendita. Se l'immobile è pronto, servono in media 9 giorni dalla firma del contratto al primo ospite. Ci vuole di più se servono lavori, arredi o pratiche da avviare da zero (CIR e CIN, più SCIA o comunicazione al Comune a seconda del caso, e credenziali Alloggiati Web): prima di partire ti diamo una data realistica.
Gestione ogni giorno
Prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione e rendiconto. Tu segui l'andamento dal portale proprietari.
Burocrazia e tasse in breve
Aggiornato il 2 ottobre 2026.
Qui trovi l'essenziale, con le fonti ufficiali. Non forniamo consulenza fiscale: per la tassazione dei ricavi ti indirizziamo al tuo commercialista, con rendiconti già pronti.
CIN e CIR
Ogni immobile in affitto breve o turistico deve avere il Codice Identificativo Nazionale (art. 13-ter del DL 145/2023). Il CIN va indicato in ogni annuncio ed esposto all'esterno dell'edificio, e si richiede sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo. Nel Lazio prima si ottiene il Codice Identificativo Regionale, tramite la piattaforma Ross 1000 (linee guida della Regione Lazio). Quadro generale in affitti brevi a Roma nel 2026.
SCIA o comunicazione al Comune
Chi apre un B&B, un affittacamere o una casa vacanze presenta la SCIA in via telematica al SUAR di Roma Capitale. Le tipologie e i requisiti sono nel regolamento regionale del Lazio n. 8/2015. Per gli alloggi per uso turistico in forma non imprenditoriale le linee guida regionali indicano invece una comunicazione (CIA) al Comune. In consulenza capiamo qual è il tuo caso.
Alloggiati Web
I dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura con il servizio Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo, oppure all'arrivo stesso per soggiorni più brevi di 24 ore. Lo facciamo noi, per ogni soggiorno.
Contributo di soggiorno
A Roma chi soggiorna e non è residente paga il contributo di soggiorno. Va riscosso e versato a Roma Capitale entro il sedicesimo giorno dalla fine di ogni trimestre, con una dichiarazione annuale entro il 30 giugno dell'anno successivo (scheda di Roma Capitale; Regolamento, Del. A.C. 34/2024). Approfondimento: tassa di soggiorno a Roma nel 2026.
Tasse, canone concordato e assicurazione
Come si tassano i ricavi (cedolare secca, regime ordinario, partita IVA) dipende dalla tua situazione: per il tuo caso decide il commercialista. Se stai valutando il canone concordato, il confronto va fatto sui tuoi numeri. Un'assicurazione sull'immobile te la consigliamo.
Regole del Comune
Il 23 luglio 2026 l'Assemblea Capitolina ha approvato le nuove Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore. Le norme:
- introducono limiti ai cambi di destinazione d'uso verso le attività turistico-ricettive;
- vietano nuove strutture extralberghiere (B&B, affittacamere, case vacanze) negli immobili della Città Storica accorpati o frazionati;
- prevedono che Roma Capitale possa adottare un regolamento specifico sulle attività extralberghiere, oggi in fase di redazione.
Fonti: Roma Capitale, notizia del 23 luglio 2026 e sintesi delle nuove NTA. Se l'immobile è stato o sarà accorpato o frazionato, il caso va verificato con un tecnico prima di partire. Seguiamo l'iter e adeguiamo la gestione quando qualcosa cambia.
Hai già un gestore? Cambiare è più semplice di quanto pensi
Hai un gestore ma i numeri non tornano, o non sai bene cosa succede in casa tua? Cambiare sembra ripartire da zero. Non è così.
In consulenza guardiamo insieme i dati della gestione attuale e pianifichiamo il passaggio: preavviso del contratto in corso, prenotazioni già confermate, accessi. Cosa succede ad annunci e recensioni esistenti dipende dal caso: lo vediamo insieme in consulenza. Se l'immobile è pronto, in media servono 9 giorni dalla firma al primo ospite con noi.
Colli Albani
B&B · 3 camere con bagno privato
Ricavo mensile
Occupazione
Rating ospiti
Ricavi lordi medi mensili. Prima: con la gestione precedente. Dopo: media mensile durante la gestione Chiacchio. Occupazione e rating riferiti alla nostra gestione.
“Cambiare gestione ci ha fatto rendere conto quanto la professionalità possa aiutare nel rendimento dell'immobile sul mercato degli affitti brevi.”
Property manager a Roma per chi vive fuori città
Da lontano il problema non è solo il tempo: è il controllo. Per questo lavoriamo così:
- Consulenza online. Non serve venire a Roma per iniziare: la consulenza è sempre online. Se preferisci, ci vediamo di persona con un sopralluogo nell'immobile.
- Un solo referente, Luca. Sai sempre chi chiamare, prima e dopo la firma.
- Portale proprietari. Prenotazioni, incassi e documenti in tempo reale, da dove sei.
- Bonifico il 12 di ogni mese, con il rendiconto.
- Una persona sul posto. Per i guasti interveniamo in media entro 4 ore.
- La casa resta tua. Blocchiamo il calendario nei periodi in cui vuoi usarla.
“Passare dalla locazione tradizionale agli affitti brevi ci consente, non vivendo a Roma, di avere un'entrata e di poter visitare Roma quando vogliamo.”
Gestione affitti brevi nelle zone di Roma
Lavoriamo in tutto il Comune di Roma, e solo lì. Queste sono le zone che seguiamo più da vicino: case, accessi e logistica cambiano da un quartiere all'altro.
Fonti, verificate il 2 ottobre 2026. ZTL: per perimetri e orari aggiornati fai riferimento a Roma Mobilità. Metro: mappe ATAC delle linee A, B/B1 e C, più la tratta della linea C fino al Colosseo aperta il 16 dicembre 2025.
Vai alla zona
- Centro StoricoNavona, Campo de' Fiori, Pantheon
- TridentePiazza di Spagna e Piazza del Popolo
- Monti
- Trastevere
- Prati e Vaticano
- Colosseo e Celio
- Esquilino
- San Giovanni
- Testaccio e Aventino
- San Lorenzo e Pigneto
- Appio e Tuscolano
Centro Storico
Navona, Campo de' Fiori, Pantheon
Palazzi storici, spesso piani alti senza ascensore ed edifici vincolati. La zona è dentro la ZTL Centro, diurna e notturna: biancheria e tecnici si organizzano di conseguenza. Per le nuove regole sulla Città Storica vedi Regole del Comune. Tutti i dettagli nella pagina gestione affitti brevi nel Centro Storico.
Tridente
Piazza di Spagna e Piazza del Popolo
Appartamenti di pregio in palazzi storici, dove finiture e biancheria devono essere all'altezza. È dentro la ZTL Tridente, che ha regole proprie anche per moto e scooter. Metro A: Spagna e Flaminio-Piazza del Popolo.
Monti
Case spesso piccole, su cortili interni e scale strette, in strade in salita con i sampietrini: agli ospiti servono istruzioni precise per arrivare con i bagagli. Metro B: Cavour.
Trastevere
Palazzine basse e storiche, monolocali e bilocali, molti piani senza ascensore. È dentro la ZTL Trastevere, diurna e notturna. Nel quartiere conta il rapporto con il condominio e con le regole della casa sul rumore. A luglio c'è la Festa de' Noantri: nel 2026 le serate in Piazza di Santa Maria in Trastevere sono andate dal 17 al 25 luglio (Roma Capitale).
Prati e Vaticano
Appartamenti umbertini ampi, molti con ascensore, adatti a più ospiti: più letti da preparare e pulizie più lunghe a ogni cambio. Metro A: Ottaviano-San Pietro-Musei Vaticani e Lepanto.
Colosseo e Celio
Edifici storici e di fine Ottocento, alcuni con ascensore. Dal dicembre 2025 la stazione Colosseo-Fori Imperiali collega la metro C con la metro B, e verso il Celio c'è la nuova fermata Porta Metronia.
Esquilino
Palazzi umbertini con appartamenti grandi, a pochi passi da Termini, dove si incrociano metro A e B. La metro A ferma anche a Vittorio Emanuele. Per gli arrivi a tarda sera prepariamo accessi chiari.
San Giovanni
Palazzi umbertini e condomini del Novecento, spesso con ascensore. Qui si incrociano metro A e metro C, che dal dicembre 2025 arriva fino al Colosseo. In zona seguiamo il bilocale del case study, passato dalla locazione tradizionale. Tutti i dettagli nella pagina gestione affitti brevi a San Giovanni.
Testaccio e Aventino
A Testaccio palazzine popolari del primo Novecento; all'Aventino villini e palazzi signorili. Testaccio ha una ZTL notturna. Metro B: Piramide e Circo Massimo.
San Lorenzo e Pigneto
Palazzine popolari e appartamenti spesso piccoli. San Lorenzo ha una ZTL notturna; il Pigneto ha la sua fermata sulla metro C. Qui tutelare il rapporto con i vicini fa parte della gestione.
Appio e Tuscolano
Condomini degli anni Cinquanta-Settanta, spesso con ascensore e metrature più ampie, ma anche B&B e strutture imprenditoriali come affittacamere e case vacanze. Metro A: Re di Roma, Ponte Lungo, Furio Camillo e Colli Albani-Parco Appia Antica. Qui seguiamo i due B&B dei case study, a Furio Camillo e a Colli Albani, arrivati entrambi da un'altra gestione.
Il tuo immobile è in un altro quartiere di Roma? Ne parliamo in consulenza e ti diciamo con franchezza cosa aspettarti. Immobili fuori dal Comune di Roma non li prendiamo in gestione: preferiamo dirtelo subito.
Prenota la consulenza gratuita
Chi segue il tuo immobile
Mi chiamo Luca Chiacchio e ho fondato Chiacchio Property Management. Lavoro negli affitti brevi a Roma dal 2019. La consulenza la faccio io, e sarò il tuo referente anche dopo la firma.
Abbiamo scelto di seguire pochi immobili, e di seguirli bene: per ogni casa un solo referente, procedure precise e numeri che puoi controllare quando vuoi. Se un immobile non ha le condizioni per rendere in affitto breve, te lo dico prima di firmare.
Luca Chiacchio · Founder & Property Manager
Domande frequenti sulla gestione affitti brevi a Roma
Lavoriamo con una commissione sui ricavi generati: se l'immobile non incassa, non incassiamo neanche noi. Pulizie, biancheria e materiali li paga l'ospite con la tariffa di pulizia. Dopo la consulenza gratuita ricevi una proposta scritta entro 3 giorni.
Da solo segui ogni giorno ospiti, prezzi, pulizie e adempimenti. Con noi passa tutto a un unico referente, in cambio di una commissione sui ricavi.
Sì. Seguiamo i codici identificativi, la comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web e il contributo di soggiorno secondo le regole di Roma Capitale. Per la parte fiscale personale ti coordiniamo con il tuo commercialista.
Se affitti da privato con la cedolare secca, con noi la paghi solo sulla quota che incassi davvero. Come si applica al tuo caso lo vediamo in consulenza; la dichiarazione resta al tuo commercialista.
In tutto il Comune di Roma, con un focus su Centro Storico, Tridente, Monti, Trastevere, Prati e Vaticano, Colosseo e Celio, Esquilino, San Giovanni, Testaccio e Aventino, San Lorenzo e Pigneto, Appio e Tuscolano. Immobili fuori dal Comune di Roma non li prendiamo in gestione.
Dipende da zona, metratura, condizioni e strategia. Sui nostri immobili l'occupazione media negli ultimi 12 mesi è dell'85%. Per una stima sul tuo caso usa il simulatore o prenota la consulenza.
Se l'immobile è pronto, in media 9 giorni dalla firma del contratto al primo ospite. Con lavori, arredi o pratiche da avviare (CIR e CIN, più SCIA o comunicazione al Comune a seconda del caso) ci vuole di più: prima di partire ti diamo una data realistica.
Della gestione quotidiana no. Un solo referente segue tutto e dal portale proprietari vedi prenotazioni, incassi e documenti in tempo reale. L'appuntamento fisso è il rendiconto mensile, con il bonifico il 12.
Sì. Concordiamo i periodi in cui vuoi tenerla per te e blocchiamo il calendario. Ne teniamo conto nella strategia dei prezzi.
In consulenza guardiamo i numeri attuali e il tuo contratto, poi pianifichiamo il passaggio. Cosa succede ad annunci e recensioni dipende dal caso: lo vediamo insieme.
Dal portale proprietari, in tempo reale, con rendiconto e bonifico il 12 di ogni mese. Sul posto c'è una persona per gli imprevisti e la consulenza si fa online.
Sì. Oltre agli appartamenti affittati da privati, seguiamo B&B e strutture imprenditoriali: affittacamere e case vacanze gestite come attività, anche con partita IVA.
A ogni cambio controlliamo la casa con una checklist fotografica, così un danno viene documentato subito. Poi si gestisce con la copertura del portale o con l'assicurazione del proprietario, a seconda del caso e del danno. Per questo un'assicurazione sull'immobile te la consigliamo.
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